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        老舊小區更新 | 擁抱舊時光,奔向新生活

        2023 / 10 / 24

        近日,住房城鄉建設部、國家發展改革委、工業和信息化部、財政部、市場監管總局、體育總局、國家能源局印發《關于扎實推進2023年城鎮老舊小區改造工作的通知》(建辦城〔2023〕26號)(以下簡稱《通知》),部署各地扎實推進城鎮老舊小區改造計劃實施,靠前謀劃2024年改造計劃。

        《通知》中明確改造對象范圍:大力改造提升建成年代較早、失養失修失管、設施短板明顯、居民改造意愿強烈的住宅小區(含單棟住宅樓),重點改造2000年底前建成需改造的城鎮老舊小區。

        建國七十余年,居所作為“家”的具象化表達,早已發生了翻天覆地的變化。那么上世紀的老舊小區是什么樣子呢?

         

        建國以來的住宅演變

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        20世紀50年代 草房

        戰爭帶來的瘡痍遠未恢復。草房是當時大部分農民居住環境的真實概括。


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        20世紀60年代 土坯房

        以面積很小的土坯房為主,相鄰兩家共用一個廚房。


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        20世紀70年代 筒子樓

        一條長走廊串連著許多個單間。因為長長的走廊兩端通風,狀如筒子,故名“筒子樓”。


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        20世紀80年代 單元樓

        單元樓中住戶除了出入自己的單元之外,無需和別人共用空間。


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        20世紀90年代 商品房

        人口增多,早期商品房和一代高層住宅開始興起。從外觀看,和現在的高層住宅相差不大。


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        21世紀至今 新式高層 /多層住宅、別墅等

        人們對居所的采光、環境、樓層和梯戶比等指標有了更高的要求。


        時至今日,草房、土坯房大多存在于村落,筒子樓作為計劃經濟產物,已經淡出歷史舞臺。所以現階段城鎮老舊小區改造的對象,主要是指成規模組建的單元樓與早期商品房。這些建筑在多年使用后,逐步顯露出諸多問題。

         

        老舊小區存在問題

        一、建筑及環境改造

        1、老舊小區建筑性能退化:出現外立面破舊、墻體涂料腐蝕脫落、門窗部件老化、樓梯間雜亂破損等問題,加之部分墻體開裂,存在一定的安全隱患;

        2、基礎設施落后:停車位數量不足、未配置充電設施;市政管網出現老化現象等;道路可能存在坑洼、破損等現象,居民出行安全不能保障;

        3、公共設施匱乏:環衛設施較少,公共活動場地缺失,利用率偏低,無法滿足居民健身活動需求;

        4、綠化環境混亂:小區內部公共綠化面積小,綠化布局雜亂、植物類型單一,在管理和后期維護方面存在較大缺陷;

        5、人文特色缺失:街區缺少活力,城市發展過程中,忽略了人文特色保護與傳承。

        二、規范及審批流程

        1、新老規范差異:建筑原設計規范與現行設計規范存在較大的差異,更新改造過程中規范如何執行仍有探討空間;

        2、審批困境:改造過程中,情況錯綜復雜,一些具體情況沒有明確的政策依據,造成了一定的審批困境。

        三、各方利益分配

        1、產權界定困難:很多小區產權關系不明,公私混合,大大增加了改造前期工作的難度;

        2、政府財政壓力大:大量老舊小區改造,使政府財政壓力巨大,迫切需要引入社會資本、居民付費等新的資金籌措方式,形成良性、自主、可持續的更新模式;

        3、社會資本謹慎參與:老舊小區改造成本高,盈利空間小,回報周期長,許多社會資本持謹慎態度;

        4、居民對更新改造的保留:因長期生活環境不善,日常問題沒有及時有效解決,導致部分居民負面情緒積壓,對更新改造表示不信任或是抗拒。

         

        老舊小區更新怎么做?

        面對紛繁復雜的問題,老舊小區亟需進行“有機更新”。政府、住戶、經營者、管理者各司其職,實現宏觀到微觀多層次的更新發展,使小區持續迸發活力。

        從老舊小區的改造內容來看,建筑單體需要依據資金情況,選擇全方位綜合更新或單項改造;公共區域需要在安全、綠色的基礎上,引導居民共同營造活力場所;基礎設施需要結合市政規劃,提升生態效益;街區環境需要結合人文元素,提升生活質量……

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        然而,以上各方面的更新改造,改造主體的空間與使用功能一旦發生變化,就涉及到既有結構的安全性問題。經檢測鑒定后不滿足規范標準的,都需要對改造主體進行加固設計。涉及到小區翻新、外觀修補等整治內容的,更是需要對小區外立面進行更新設計。

         

        卡本獨特優勢

        老舊小區的更新改造項目實施程序(見下圖),和新建的居住建筑相比,除了資料收集、數據測量、參與主體更具復雜性外,還需要進行相應的檢測鑒定結構加固。另外,老舊小區中普遍存在的外立面修復或翻新需求,這些更彰顯了卡本“加固+涂料”業務組合線的優越性!

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        卡本提供既有建筑新生命周期的全面加固改造與建筑涂裝系統化解決方案,從改造前方案咨詢、項目踏勘、結構檢測到“加固+涂料”的研發生產供應,一站式解決內部加固和外部裝飾問題。通過加固與涂裝材料整合,減少工程洽商、采購、報驗成本,有效縮短工期,實現了“1+1>2”的效果。

         

        老舊小區,承載著人們的回憶和情感;學校教育,寄托著對下一代的期許和盼望;醫院建筑,守護著每個人的生命和健康。在城市更新進程中,這些更新活動與民生問題息息相關。時代更迭,卡本作為結構安全技術與加固涂裝材料系統解決方案供應商,將不斷完善既有建筑改造策略,發揮在既有結構技術和新型材料領域的綜合優勢,為城市的有機更新,貢獻自己的一份力量!


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